Desde que a transição começou, a pergunta que mais chega ao escritório vem sempre no mesmo formato: "o condomínio vai passar a pagar imposto?". A resposta curta é não. A resposta útil é mais longa — e começa pelo que muda antes de qualquer tributo ser devido.
A cota não é faturamento
O ponto de partida está no art. 26 da Lei Complementar nº 214/2025: o condomínio edilício não é, como regra, contribuinte do IBS nem da CBS.
A razão é simples e vale repetir em assembleia: a cota que o morador paga todo mês é rateio de despesa comum. É divisão de um custo que já existe — folha, manutenção, contratos —, não venda de serviço a ninguém. Onde não há fornecimento, não há o que tributar.
Isso vale para o condomínio que se comporta como condomínio: arrecada dos condôminos para pagar as contas do prédio.
Onde a regra deixa de valer
A exceção aparece quando o prédio passa a ganhar dinheiro de quem não mora nele. Os casos são conhecidos:
- antena de operadora instalada na cobertura
- publicidade na fachada ou no painel da portaria
- salão de festas alugado para não moradores
- espaço cedido a minimercado autônomo
- vagas alugadas para fora do condomínio
A lei não olha o valor do contrato — olha a proporção. Se o que o condomínio cobra dos próprios condôminos representar menos de 80% da receita total, a receita vinda de terceiros passa a ser tributada.
E é aqui que mora a armadilha: o que decide não é o tamanho do contrato, é o peso dele dentro do orçamento. Um edifício pequeno, de cota baixa e um único contrato de antena, cruza uma linha da qual um condomínio grande nunca chega perto.
A opção que parece detalhe e não é
O condomínio também pode optar voluntariamente pelo regime regular. Quem opta passa a aproveitar crédito sobre o que contrata — e passa, na mesma canetada, a ter IBS e CBS incidindo sobre tudo que cobra, inclusive a cota de cada morador.
Para o condomínio residencial comum, quase nunca compensa. Para o que tem receita relevante de terceiros e contrata muito serviço, pode compensar. A diferença entre um caso e outro é conta, não intuição — e decisão dessa natureza vai à assembleia com número na mão.
A nota fiscal chega antes da conta
O impacto que bate primeiro é operacional. Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, os condomínios passam a emitir NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026, alcançando as cobranças de taxas e demais valores condominiais.
Não ser contribuinte não dispensa obrigação acessória. Na prática: cadastro, emissão e rotina nova para o síndico e para a administradora — começando antes de o tributo valer de fato.
2026 é ensaio. 2027 é conta.
Em 2026 as alíquotas são de teste — 0,9% de CBS e 0,1% de IBS —, com caráter informativo, desde que cumpridas as obrigações acessórias. É o ano de acertar cadastro e sistema sem pagar pelo erro.
Em 2027 PIS e Cofins se encerram e a CBS passa à alíquota de referência. Aí não há mais ensaio.
O custo que entra pela porta do contrato
Há um efeito que não aparece em guia nenhuma: o condomínio é consumidor final. Não sendo contribuinte, não aproveita o crédito daquilo que paga.
Portaria, limpeza, segurança e administração são serviços de mão de obra — têm pouco a creditar na própria cadeia. O tributo embutido nesses contratos tende a subir, e sobe dentro da cota, sem nunca se chamar imposto na hora da prestação de contas.
Vale abrir os contratos vigentes agora e ler o que dizem sobre alteração de carga tributária. Cláusula de reajuste redigida antes da reforma costuma simplesmente não prever esse cenário.
Como atuamos
- Medimos a proporção primeiro: levantamos as receitas que não são cota e calculamos o percentual — é esse número, e não a impressão do síndico, que define se há incidência obrigatória
- Revisão dos contratos de antena, publicidade, minimercado e locação de espaço comum
- Leitura das cláusulas de reajuste dos contratos de prestação de serviço diante da nova carga
- Parecer sobre a opção pelo regime regular, com a conta dos dois cenários, pronto para levar à assembleia
- Acompanhamento da adequação à NFS-e junto à administradora
Convenção e orçamento mudam de lugar quando a regra muda. Preferimos chegar antes do primeiro erro de cadastro do que depois dele.