A vida em condomínio tem uma regra que muita gente esquece: o seu apartamento é seu, mas o prédio é de todos. Toda obra que afeta a estrutura, a fachada ou áreas comuns precisa de uma aprovação — e a aprovação certa.
O que é só do morador
Pintura interna, troca de piso (com tapete acústico), substituição de pia, armários planejados, eletrodomésticos. Nessas situações, o morador apenas comunica o síndico, segue o regimento de horários (geralmente 8h às 18h em dias úteis) e, em obras que geram poeira ou ruído, avisa os vizinhos.
A NBR 16.280 da ABNT é clara: toda obra que altera a estrutura precisa de plano de reforma assinado por engenheiro ou arquiteto e da apresentação à administração antes de começar.
O que precisa ir ao síndico
Obras que geram impacto em áreas comuns mesmo que indiretamente:
- Instalação de ar-condicionado split em fachada
- Troca de janelas (vidros, esquadrias)
- Reforma de varanda (incluindo envidraçamento, piso)
- Quebra de paredes — mesmo internas, se afetarem instalações compartilhadas
- Mudanças no shaft
O síndico avalia se a obra está conforme o regimento, exige documentação técnica e autoriza ou nega.
O que precisa de assembleia
Quando a alteração afeta a coletividade, o síndico não pode decidir sozinho. Vai à assembleia:
- Mudanças na fachada (pintura externa, vidros temperados visíveis, gradeamento)
- Instalação de equipamentos visíveis em fachada (toldos, antenas, painéis solares em sacada)
- Reformas que alterem o aspecto arquitetônico do prédio
- Construção em áreas comuns (closet em hall, fechamento de varanda em planta)
A regra geral está no art. 1.336 do Código Civil: alterar a forma e a cor da fachada sem autorização da unanimidade dos condôminos é proibido. Algumas convenções modernas reduziram para 2/3, mas é preciso checar a sua.
O que pode dar processo
Obras feitas sem autorização correta resultam em três caminhos comuns:
- Multa condominial prevista em convenção
- Ação demolitória — o condomínio pode pedir a remoção da obra
- Indenização se a obra causou dano (infiltração, comprometimento estrutural)
A boa notícia: quase todos esses casos são evitáveis com um pedido formal antes de começar. Documentar é mais barato que demolir.
Como atuamos
Assessoria jurídica ao síndico para:
- Análise de pedidos de obra à luz da convenção e do regimento
- Pareceres sobre autorização ou negativa
- Ações por obras irregulares já realizadas
- Adequação de convenções antigas que ainda não tratam da NBR 16.280
E para o morador, defesa em casos de notificação por obra alegadamente irregular.