Quem aluga um ponto comercial está apostando em um endereço, em uma fachada, em um fluxo. Tudo isso vale muito — e o contrato é o que protege esse valor ao longo dos anos.
Listo aqui as cláusulas que sempre revisamos com cuidado em locações comerciais (Lei 8.245/91).
Prazo e renovação compulsória
A Lei do Inquilinato dá ao locatário comercial o direito de renovar o contrato por igual período, desde que cumpridos três requisitos cumulativos:
- Contrato escrito por prazo determinado de pelo menos 5 anos (ou prazos somados que totalizem 5 anos)
- No mínimo 3 anos exercendo a mesma atividade no local
- Ação renovatória ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato
Cláusula a evitar: "renúncia ao direito de renovar". É declarada nula em juízo, mas custa tempo e energia.
Reajuste e revisão
A diferença é importante: reajuste é a correção monetária anual prevista em contrato (geralmente IGP-M, IPCA ou INPC). Revisão é a possibilidade de pedir, a cada 3 anos, valor de mercado em juízo.
Se o IGP-M ficar muito acima da inflação real (como aconteceu em 2020-2021), uma cláusula que permita revisão antecipada por consenso pode evitar negociação tensa no meio do contrato.
Multa rescisória
A regra geral: o locatário pode rescindir antecipadamente pagando multa proporcional ao tempo de contrato cumprido. A multa total dividida pelo prazo total, multiplicada pelo prazo restante.
Mas algumas situações dispensam a multa:
- Transferência por motivo de serviço pelo empregador (com aviso de 30 dias)
- Falecimento ou incapacidade do locatário (em locações pessoais)
E o que muito locador esquece: se o locador é quem rescinde sem motivo legal, ele pode dever a multa para o locatário.
Garantia: qual escolher
Quatro opções legais (e o contrato só pode ter uma):
| Garantia | Vantagem | Desvantagem |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | até 3 meses, simples | imobiliza capital |
| Fiador | sem custo direto | difícil conseguir |
| Seguro-fiança | sem fiador, sem caução | custo de 8-15% do aluguel anual |
| Cessão fiduciária | usa investimento como garantia | exige conta vinculada |
Para o locatário-empresa, seguro-fiança é geralmente o mais eficiente. Para o locador, costuma ser indiferente, desde que a seguradora seja sólida.
Benfeitorias e devolução
Quem paga reforma, quem fica com a melhoria? A regra civil clássica:
- Benfeitorias necessárias (manutenção da estrutura): locador indeniza
- Benfeitorias úteis (que aumentam valor): locador indeniza só se autorizou
- Benfeitorias voluptuárias (puro estética): locador não indeniza
O ponto que geralmente pega: o contrato pode renunciar à indenização de tudo (até as necessárias). E geralmente renuncia. Vale a pena negociar pelo menos uma cláusula de "indenização por benfeitorias necessárias documentadas".
Cessão e sublocação
Importante para empresas que crescem ou são vendidas: o contrato pode permitir cessão (ex: venda do ponto comercial junto com a empresa) ou ser silente (precisaria de autorização do locador). Para franquias e pontos de fundo de comércio, cláusula expressa autorizando cessão a sócios e adquirentes evita travas em momentos de venda.
Como atuamos
- Redação e revisão de contratos de locação comercial (defendendo locador ou locatário)
- Ações renovatórias e revisionais
- Defesa em ações de despejo
- Negociação de aditivos e distratos amigáveis