Imóvel é a maior compra que a maioria das pessoas faz na vida. E é também aquela em que mais aparecem surpresas tardias — penhora desconhecida, dívida tributária herdada, área não regularizada, herança não inventariada.
A due diligence imobiliária é o que separa "comprei e tudo deu certo" de "comprei e agora estou em três processos". Cinco passos:
1. Cadeia dominial completa
Pegamos a matrícula do imóvel atualizada (até 30 dias) e voltamos no histórico para entender quem foi o dono ao longo do tempo. Cadeia dominial confusa — herança não inventariada, transferências por documento particular, ausência de prazo de usucapião — é a primeira fonte de problema.
Indicadores de alerta:
- Última transferência feita por procuração e o procurador é parente próximo
- Imóvel registrado há pouco tempo em nome de uma só pessoa quando a aquisição foi por casal
- Histórico com lacunas, sem averbação de divórcio/inventário/separação
2. Ônus e gravames atualizados
Mesma matrícula, agora olhando o que está registrado: hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, indisponibilidades, compromissos de compra e venda anteriores.
A leitura aqui é técnica — uma penhora vencida pode estar viva, uma alienação fiduciária quitada nem sempre tem averbação automática.
3. Certidões dos vendedores
Pessoa física vendendo: certidões cíveis (família, sucessões e conexos), trabalhistas (TST), tributárias (federal, estadual, municipal), justiça do trabalho local, justiça federal. Empresa vendendo: as mesmas + certidão da junta comercial e protesto.
O objetivo: entender se há dívida grande hoje que possa render uma fraude contra credores futura. Comprador de imóvel transferido por devedor insolvente já viu o negócio ser anulado por essa razão.
4. Débitos do imóvel
IPTU, taxa condominial, contribuições de melhoria, débitos de fornecimento (luz/água/gás se forem cobrados em nome do imóvel). Em muitos casos esses débitos acompanham o imóvel mesmo após a venda — o comprador é responsabilizado.
A regra prática: toda certidão negativa de débito do imóvel com a prefeitura, com o condomínio (carta do síndico assinada), com as concessionárias.
5. Regularidade urbanística e construtiva
A planta arquivada na prefeitura corresponde ao que foi construído? Há averbação de construção? O uso atual é compatível com o zoneamento? Fachada original está intacta?
Imóvel comercial: alvará de funcionamento e licenças específicas. Imóvel residencial em condomínio: habite-se e averbação de individualização das unidades.
O que entregamos
Em cada negócio que assistimos, fechamos a due diligence em 5 a 10 dias úteis e entregamos:
- Relatório executivo (verde, amarelo, vermelho — o que pode seguir, o que pede ajuste, o que é impeditivo)
- Lista de documentos a pedir antes da escritura
- Sugestão de cláusulas contratuais protetivas
- Acompanhamento até o registro da matrícula final
Pelo que o imóvel vale, é o serviço que se paga sozinho.